Comment assurer la réception et l'exploitation d'un bâtiment rénové ?

Réception et réglage des installations

La réception et le réglage des installations sont des phases clés pour un fonctionnement optimal du bâtiment et garantir les conforts.

Les phases de mise en service, de réception et les premiers mois d’exploitation constituent des périodes charnières pour l’atteinte de la performance énergétique et environnementale réelle des bâtiments neufs et rénovés. C’est pendant cette période qu’il est encore possible de mettre le bâtiment sur de bons rails avec toutes les parties prenantes du projet encore disponibles : maître d’ouvrage, maîtrise d’œuvre et entreprises pendant l’année de parfait achèvement.

L’essor des missions appelées « commissionnement » qui consistent à optimiser par calculs préalables puis réglages efficaces les installations techniques de certains bâtiments apporte de réelles économies d’exploitation et parfois un meilleur confort aux utilisateurs. Le « Memento du commissionnement » réalisé par le COSTIC apporte des indications au maître d’ouvrage pour préciser le type de réglages souhaité.

Il convient également de rappeler d’être vigilant quant à la multiplication des équipements techniques, à leur coordination et au maintien de leurs performances dans le temps. Enfin il est également impératif que les DOE ne soient pas une compilation de notices techniques mais qu’ils reprennent de façon détaillée les caractéristiques des installations ainsi que les spécifications fonctionnelles et de maintenance du bâtiment (mode d’emploi du bâtiment).

Le réglage cohérent des installations lors de la mise en service doit s’accompagner de la mise en place de procédures de maintenance et de pilotage des équipements.

La coordination entre les différents intervenants sur le réglage des équipements (AMO, gestionnaire, entreprise de maintenance ...) est souvent mauvaise et le manque de documents permettant de faire le lien entre les acteurs des différentes phases du projet est préjudiciable à la bonne gestion du bâtiment. La perte ou le manque d’information entre chaque phase est significatif et s’explique par une mauvaise transmission de l’information (consignes, mode de fonctionnement, modification des réglages) due à un cloisonnement dans la chaîne d’acteurs, en particulier pour les liens conception/exploitation et exploitation/maintenance.

Exploitation et usage

Les questions d'usage, de maintenance et d'exploitation sont étroitement liées. La page sur l’implication des usagers du Centre de ressources donne des éléments de bonnes pratiques dans ce domaine.

Exploitation et maintenance

 Pour une exploitation et une maintenance optimisées, il est important de:

  • Assurer une traçabilité des réglages (gestion des inconforts) ;
  • Centraliser une liste de l’ensemble des valeurs nominales ;
  • Disposer d’une liste et/ou plan d’implantation des équipements ;
  • Plans des zones et répartition des équipements CVC ;
  • Liste et schémas des différents asservissements entre équipements CVC (ex : fonctionnement CTA en fonction de la température intérieure et non extérieure) ;
  • Descriptifs techniques des équipements CVC : « mode d’emploi », maintenance nécessaire (ex : fréquence de changement des filtres des CTA) Lien Dossier d’exploitation ;
  • Maintenance via la rédaction d’un plan de maintenance (tableau précisant les équipements, le type d’interventions et leur fréquence) ;
  • Énumération des comptages disponibles au sein du bâtiment et les usages/équipements associés à chaque compteur et synoptique des comptages, avec emplacement physique des compteurs ;
  • Disposer d’un historique du bâtiment et de la façon dont son fonctionnement a été optimisé dans le temps ;
  • Détailler les attentes à exploitant en matière de reporting.

Focus exploitant

L’implication de l’exploitant est primordiale pour la réussite d’un projet de performance énergétique sur le long terme. Cette implication se fait en trois temps : avant l’exploitation du bâtiment, au commencement de son exploitation et pendant son exploitation. Premièrement, s’il est bénéfique pour l’ensemble des acteurs du projet, que l’exploitant soit intégré au projet au plus tôt (fin d’APD), cette implication avant-exploitation est loin d’être systématique et mérite d’être généralisée. Deuxièmement, bien que les premières années d’un bâtiment soient primordiales, souvent les plus critiques et nécessitant une attention particulière, elles ne sont pas suffisamment prises en compte dans les contrats d’exploitation. Une clause spécifique pour les 3 premières années est donc à encourager. Enfin, afin d’avoir un partenariat sain et productif sur la durée entre maître d’ouvrage et exploitant, il est préférable de favoriser :

  • Les contrats de longue durée.
  • Les contrats multi-fluides.
  • Les contrats avec intéressement/garantie de résultat.
  • Une clause dédiée à la conception/construction et aux premières années.

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