Approche patrimoniale - SDIE

Les collectivités territoriales disposent d’un patrimoine immobilier affecté à des utilisations variées. Accumulé au fil des ans et des besoins, ce patrimoine immobilier est parfois mal connu des collectivités qui le possèdent.

Le transfert d’une compétence ne se traduit pas toujours par un transfert des bâtiments liés à celle-ci. Le nouveau périmètre, mais également l’état et la localisation du bien amènent souvent l’EPCI à construire un nouvel équipement. De ce fait, le patrimoine des collectivités dans son ensemble s’accroît au fil des évolutions territoriales, et son importance est source de charges récurrentes. Aux coûts directs d’investissements, s’ajoutent les coûts de fonctionnement et de maintenance, qui pèsent parfois lourdement dans les budgets locaux, alors même que les bâtiments ne sont pas toujours adaptés aux besoins actuels.

LE SCHÉMA DIRECTEUR IMMOBILIER ET ÉNERGÉTIQUE - SDIE

Le Schéma Directeur Immobilier (SDI) est un outil dédié à la gestion dynamique du patrimoine des collectivités permettant à la collectivité de définir les orientations de leur politique patrimoniale. Dans un contexte de contraction budgétaire, une gestion patrimoniale rationalisée et adaptée peut représenter un gisement précieux d’économies, sans impact sur la qualité du service rendu. Le SDI est ainsi l’occasion d’adopter une stratégie structurante avec une vision à long terme, et des réalisations à court et moyen terme. Il aboutit à une véritable démarche de développement territorial durable qui permet de mettre en adéquation le patrimoine avec les besoins actuels et les projets de la collectivité.

Le Schéma Directeur Immobilier et Energétique (SDIE) est un SDI avec un focus approfondi sur la dimension « Énergie » du patrimoine bâti, celui-ci représentant plus de 70% des dépenses énergétiques d’une collectivité.

Les enjeux du SDIE

Le Schéma Directeur Immobilier (SDI) porte de nombreux enjeux notamment :

  • Disposer d’une vision précise du patrimoine immobilier et de son état
  • Maîtriser les charges d’exploitation, entretien, maintenance
  • Assurer leur maintien, voire le développement des actifs dans le temps
  • Améliorer la valeur d’usage
  • Valoriser les actifs immobiliers et assurer leur maintien, voire le développement des actifs
  • Optimiser la performance énergétique
  • Piloter la gestion patrimoniale

La méthodologie de mise en oeuvre du SDIE

Réaliser un SDIE, c’est d’abord se doter d’une méthodologie de travail, construite et structurée, pour piloter sa stratégie patrimoniale durablement, au profit du territoire. Elle nécessite la création d’un groupe de pilotage constitué d’un élu, d’un chef de service technique et d’un chef de service administratif/financier qui s’assureront de la bonne compréhension par tous de l’exercice ainsi que du respect du planning prévisionnel.

Le Schéma Directeur Immobilier (SDI) comprend 5 étapes successives pour associer dans la réflexion patrimoniale, l’ensemble des parties prenantes, élus et techniciens, définir des priorités d’actions en objectivant les choix, construire des indicateurs de performance et instaurer le suivi du schéma directeur immobilier :

  1. Le lancement : cette étape permet d’organiser la gouvernance du projet, de cadrer la démarche, de définir l’organisation et les moyens à mettre en place et de communiquer en interne sur le projet et son déroulement.
     
  2. Le diagnostic : cette phase consiste à agréger l’ensemble des données existantes sur le patrimoine et à les compléter par des diagnostics sur site. L’objectif est de disposer d’une connaissance globale et fiable des actifs immobiliers de la collectivité pour mettre en lumière les points forts et faibles et pouvoir établir un plan d’actions pertinent. Cette phase se déroule sur une période approximative d’un an. La mobilisation des services représente pour cette phase environ un ETP.
     
  3. L’élaboration des scénarios : cette étape permet d’élaborer les scénarios prospectifs et de simuler les montages juridiques et financiers. Une fois les différents scénarios comparés, la collectivité choisi le scénario de référence.
     
  4. La mise en œuvre : la dernière étape du SDIE consiste à déployer les actions du scénario retenu dans un objectif de sobriété et de rationalisation. Un Document Unique de Programmation est rédigé. Il contient la synthèse des résultats de la démarche et le programme prévisionnel des opérations à conduire, phasées, budgétées en coût global.
     
  5. Le suivi, l’évaluation et l’actualisation de la mise en œuvre SDIE : Comme pour toutes opérations, le SDIE nécessite d’être suivi, évalué et éventuellement amendé. Cette phase doit être pensée tout au long du processus afin de s’assurer de la capacité de le faire notamment par l’identification d’indicateurs faciles mais riches.

ÉLÉMENTS DE RÉFLEXION

En Auvergne-Rhône-Alpes, une vingtaine de collectivités poursuit depuis 2020 avec l’accompagnement d’un prestataire, l’élaboration et la mise en œuvre d’un SDIE. Cet accompagnement qui apporte de la méthodologie, des points d’étapes, du partage d’informations permet d’aller un peu plus vite et plus sûrement mais c’est la mobilisation de la collectivité qui imprime le tempo. Seuls les services connaissent les informations ainsi que les lieux où les trouver pour alimenter la base de données. C’est sur eux que reposera le travail de collecte et de saisie des données dans la base de données.

La masse d’informations produite par le travail important d’inventaire ne doit pas se périmer dans le temps au risque de devoir presque tout refaire dans quelques années. La collectivité doit dès le début réfléchir aux moyens à réserver pour s’assurer de l’actualisation des données patrimoniales.

La constitution du groupe pilote (élu, service technique, service juridique et financier) doit être élaborée avec soins dès le début. Ce comité de pilotage doit être solidaire, en capacité d’expliquer les enjeux du SDIE et de jouer un rôle de leader accepté par les services.

L’élaboration et la mise en œuvre d’un SDIE se déroule sur plusieurs années. Durant cette période, l’équipe pilote peut évoluer, changer. Il faut impérativement dans ce cas que la collectivité anticipe ce changement notamment en organisant « un tuilage » entre les partants et les arrivants. Il est difficile de reprendre la démarche sans une connaissance préalable de la méthodologie, de l’organisation de la collectivité ou des actions en cours au moment du départ.